15.04.2026BFH: Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs
Die Rückgängigmachung eines Grundstückskaufvertrags nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG setzt voraus, dass der Anspruch des Erwerbers auf Übereignung des Grundstücks durch Aufhebung des Vertrags zivilrechtlich wirksam beseitigt wird. Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Vertrag über den Kauf eines Grundstücks kann zivilrechtlich nur dadurch rückgängig gemacht werden, dass er insgesamt aufgehoben wird.
BFH, Urteil vom 14.01.2026, II R 24/23
Sachverhalt
Die Klägerin (K) kaufte gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten (L) ein Grundstück mit Einfamilienhaus je zur Hälfte. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest.
Anschließend trennten sich K und L. Daher wollte K aus ihren kaufvertraglichen Pflichten entlassen werden, während L an dem Grundstücksgeschäft festhalten wollte. Es wurde daher ein "Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils und Neuverkauf dieses Anteils“ an L notariell beurkundet.
Den von K gestellten Antrag auf Aufhebung der Steuerfestsetzung gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG lehnte das Finanzamt ab. Die dagegen gerichtete Klage war erfolgreich.
Entscheidung
Der BFH folgt dem FG Köln nicht und entscheidet stattdessen, dass die Voraussetzungen für eine Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG nicht vorliegen.
Gesetzliche Grundlagen
Eine Steuerfestsetzung kann gem. § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG auf Antrag aufgehoben werden, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber rückgängig gemacht wird. Die Vereinbarung der Vertragspartner hat innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer zu erfolgen.
Erfordernis der zivilrechtlich wirksamen Beseitigung des Anspruchs auf Übereignung
Dabei bedeutet „rückgängig gemacht“ laut ständiger Rechtsprechung, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt (vgl. u. a. BFH-Urteil vom 25.04.2023, II R 38/20).
§ 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG verlangt die zivilrechtlich wirksame Beseitigung des Anspruchs des Erwerbers durch Aufhebung des Grundstückskaufvertrags. (BFH-Urteil vom 08.11.1995, II R 87/93).
- Anspruch auf Eigentumsübertragung ist unteilbar
Kaufen mehrere Erwerber ein Grundstück, besteht ein gemeinschaftlicher, auf eine unteilbare Leistung gerichteter Anspruch auf Eigentumsübertragung. Unter Hinweis auf die BGH-Rechtsprechung, vertritt der BFH die Auffassung, dass nur die Übereignung des ganzen Grundstücks auf alle Erwerber – und nicht etwa die Übertragung eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück – verlangt werden kann (vgl. BGH-Urteil vom 03.11.1983, IX ZR 104/82). - Ausscheiden nur eines Erwerbers aus Grundstücksvertrag beseitigt Übereignungsanspruch nicht
Scheidet, wie im vorliegenden Fall, nur ein Erwerber eines Miteigentumsanteils aus dem Grundstücksvertrag aus, so beseitigt dies den Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks nicht. Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Vertrag über den Kauf eines Grundstücks kann zivilrechtlich nur dadurch rückgängig gemacht werden, dass er insgesamt aufgehoben wird.
Der Annahme eines gemeinschaftlichen Übereignungsanspruchs der Erwerber steht auch die Angabe "zu je ½ Anteil" im Vertrag nicht entgegen. - Verkauf des Grundstücks als Ganzes
Im Streitfall wurde das Grundstück als Ganzes und nicht mehrere Miteigentumsanteile an K und L verkauft. - Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils hebt Übereignungsanspruch nicht zivilrechtlich wirksam auf
Durch den „Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils“ wurde der gemeinschaftliche Anspruch von K und L auf Übereignung des Grundstücks nicht zivilrechtlich wirksam aufgehoben. Vielmehr wurde darin nur das Ausscheiden von K aus dem Erwerbsgeschäft vereinbart, nicht aber der Grundstückskaufvertrag insgesamt aufgehoben.
Ergebnis
Mit dem „Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils“ wurde der ursprüngliche Grundstücksvertrag also nicht insgesamt aufgehoben, sondern „nur hinsichtlich des an K verkauften Miteigentumsanteils“. Mit dem Ausscheiden nur eines von mehreren Erwerbern wurde der gemeinschaftliche Anspruch auf Übereignung des Gesamtgrundstücks nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt und § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG ist nicht anwendbar.
Betroffene Norm
§ 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG
Streitjahr 2021
Anmerkung
Praxishinweis
Das Urteil stellt klar, dass § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bei einem Grundstückserwerb durch mehrere Käufer nur dann greift, wenn der gesamte Grundstückskaufvertrag zivilrechtlich wirksam aufgehoben wird. Das bloße Ausscheiden eines einzelnen Erwerbers – selbst wenn dieser vollständig aus allen vertraglichen Verpflichtungen entlassen wird und der verbleibende Erwerber das Grundstück zu Alleineigentum erwirbt – reicht nicht aus, um den Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks zu beseitigen.
Soll eine Festsetzung von Grunderwerbsteuer vermieden werden, muss also zunächst der ursprüngliche Kaufvertrag mit allen Erwerbern insgesamt aufgehoben und ggf. danach ein neuer Kaufvertrag mit den verbleibenden Erwerbern abgeschlossen werden.
Vorinstanz
Finanzgericht Köln, Urteil vom 14.10.2023, 5 K 308/22, EFG 2024, S. 158
Fundstelle
BFH, Urteil vom 14.01.2026, II R 24/23
Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 25.04.2023, II R 38/20, BStBl. II 2023, S. 1018, siehe Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 08.11.1995, II R 87/93, BFH/NV 1996, S. 577
BGH, Urteil vom 03.11.1983, IX ZR 104/82, NJW 1984, S. 795
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