09.04.2026BFH: Erwerb eines Anteils einer Personengesellschaft durch den Treugeber vom Treuhänder
Wird ein Treuhandverhältnis aufgelöst und erwirbt infolgedessen ein Treugeber vom Treuhänder eine unmittelbare Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft, so führt dies zu einer Änderung im Gesellschafterbestand der Personengesellschaft und unterliegt nach § 1 Abs. 2a GrEStG der Grunderwerbsteuer. In diesem Fall ist die Befreiung von der Grunderwerbsteuer nach § 6 Abs. 3 GrEStG nicht anwendbar.
BFH, Urteil vom 05.11.2025, II R 9/23
Sachverhalt
Im Auftrag zweier minderjähriger Geschwister gründeten ihre beiden Onkel eine GbR und erwarben im Jahr 2004 ein Grundstück im Rahmen eines Treuhandvertrages. Im Jahr 2017 wurde der Treuhandvertrag aufgelöst und die Gesellschaftsanteile wurden an die mittlerweile erwachsenen Geschwister abgetreten.
Das Finanzamt sah hierin eine Änderung im Gesellschafterbestand der GbR und damit einen fiktiven Erwerb nach § 1 Abs. 2a GrEStG und setzte Grunderwerbsteuer fest. Dem schloss sich das FG an, zugleich gewährte es jedoch eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG i. V. m. Abs. 1 S. 1 GrEStG.
Entscheidung
Auch der BFH kommt zu dem Ergebnis, dass die Auflösung des Treuhandvertrags und der damit verbundene Erwerb von unmittelbaren Beteiligungen an der GbR durch die Treugeber einen fiktiven Grundstückserwerb nach § 1 Abs. 2a GrEStG auslöst. Im Gegensatz zum FG lehnt der BFH jedoch eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 S. 1 GrEStG ab.
Fiktiver Grundstückserwerb nach § 1 Abs. 2a GrEStG
- Gesetzliche Grundlage
Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von fünf Jahren (aktuell 10 Jahren) der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 95 % (aktuell 90 %) der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies nach § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. - Anteilsübergang auf neue Gesellschafter
Die Regelung in § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG setzt den Übergang der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf "neue Gesellschafter" voraus. Ein Übergang der Anteile auf sogenannte Altgesellschafter stellt keine Änderung des Gesellschafterbestandes dar (vgl. BFH-Urteile vom 17.06.2020 II R 18/17 und vom 31.07.2024, II R 28/21). - Zivilrechtliche Betrachtung bei unmittelbarer Änderung im Gesellschafterbestand
Die Beurteilung, ob es sich um einen neuen Gesellschafter handelt, hat im Fall der unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes ausschließlich nach zivilrechtlichen – und nicht nach wirtschaftlichen – Grundsätzen zu erfolgen (vgl. BFH-Urteil vom 09.07.2014, II R 49/12).
Daher liegt ein Anteilsübergang nach § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG nach der BFH-Rechtsprechung auch dann vor, wenn ein Gesellschafter der Personengesellschaft seine Gesellschaftsbeteiligung auf denjenigen überträgt, für den er die Beteiligung bislang treuhänderisch gehalten hat (vgl. BFH-Beschluss vom 17.03.2006, II B 157/05). Denn durch den Erwerb der unmittelbaren Beteiligung vom Treuhänder wird der Treugeber erstmals zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft. Dass er zuvor bei wirtschaftlicher Betrachtung nach § 39 AO mit Begründung des Treuhandverhältnisses als mittelbarer Gesellschafter der Personengesellschaft nach § 1 Abs. 2a GrEStG anzusehen war (vgl. BFH-Urteile vom 09.07.2014, II R 49/12, vom 25.11.2015, II R 18/14 und vom 30.08.2017, II R 39/15), ist bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes ohne Bedeutung. Denn während bei einer mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands auf die wirtschaftliche Betrachtung gem. § 39 AO abgestellt wird, ist beim unmittelbaren Anteilserwerb an einer Personengesellschaft allein die zivilrechtliche Beurteilung maßgebend. - Ergebnis: Tatbestand des § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG ist erfüllt
Nach diesen Grundsätzen ist der Treugeber beim Erwerb des Gesellschaftsanteils ein neuer Gesellschafter.
Im Ergebnis wurde also im Streitfall mit der Auflösung der Treuhandverhältnisse der Tatbestand des § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG verwirklicht.
Keine Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG
- Gesetzliche Grundlage
Beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand wird nach § 6 Abs. 3 S. 1 i.V.m. Abs. 1 S. 1 GrEStG die Steuer nicht erhoben, soweit die Anteile der Gesamthänder am Vermögen der erwerbenden Gesamthand ihren Anteilen am Vermögen der übertragenden Gesamthand entsprechen. - Fälle des fiktiven Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 2a GrEStG
Übertragen auf die Fälle des fiktiven Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 2a GrEStG bedeutet das, dass die Steuer nicht erhoben wird, soweit die Gesellschafter der fiktiv übertragenden Personengesellschaft an der fiktiv aufnehmenden Personengesellschaft beteiligt bleiben (vgl. BFH-Urteil vom 25.09.2013, II R 17/12). - Anteilserwerb durch Treugeber
Bei dem – im Streitfall vorliegenden – Erwerb von Personengesellschaftsanteilen durch die Treugeber von den Treuhändern fehlt es nach Ansicht des BFH jedoch an einer Beteiligungsidentität. Die Treugeber werden zwar Neugesellschafter der Personengesellschaft, sie waren jedoch zuvor nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Ein Treuhandverhältnis reiche nicht aus, um einem Treugeber im Rahmen der §§ 5, 6 GrEStG eine Beteiligung am Vermögen einer Gesamthand zuzurechnen (vgl. u. a. BFH-Urteil vom 12.01.2022, II R 16/20).
Betroffene Norm
§ 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG, § 6 Abs. 3 S. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 GrEStG
Streitjahr 2017
Anmerkung
Mit dem Urteil entscheidet der BFH entgegen dem Finanzgericht, dass bei einem Treuhandverhältnis keine wirtschaftliche Betrachtungsweise gem. § 39 AO greift und eine Steuerbefreiung mangels Beteiligungsidentität nicht anwendbar ist. Dementsprechend kann die Beendigung einer Treuhandstruktur Grunderwerbsteuer auslösen, obwohl sich aus wirtschaftlicher Sicht keine Veränderung ergibt. Dazu kommt, dass bei Beendigung eines Treuhandverhältnisses in der Regel kein Liquiditätszufluss vorhanden ist, so dass die Zahlung der ggf. entstehenden Grunderwerbsteuer finanziert werden muss.
Fragestellungen im Zusammenhang mit Treuhandverhältnissen gehören bei den ohnehin schon sehr komplexen Regelungen der Grunderwerbsteuer zu den schwierigsten Themen. Dementsprechend muss bei der Ausgestaltung, Umstrukturierung und Auflösung von Treuhandverhältnissen mit großer Sorgfalt vorgegangen werden.
Vorinstanz
Finanzgericht, Berlin-Brandenburg, Urteil vom 02.02.2023, 12 K 12074/20, EFG 2023, S. 1713
Fundstelle
BFH, Urteil vom 05.11.2025, II R 9/23
Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 31.07.2024, II R 28/21, BStBl. II 2025, S. 870, siehe Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 12.01.2022, II R 16/20, BStBl. II 2024, S. 272, siehe Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 17.06.2020, II R 18/17, BStBl. II 2021, S. 318
BFH, Urteil vom 30.08.2017, II R 39/15, BStBl. II 2018 S. 786, siehe Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 25.11.2015, II R 18/14, BStBl. II 2018 S. 783 siehe Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 09.07.2014, II R 49/12, BStBl. II 2016, S. 57, siehe Deloitte Tax-News
BFH, Urteil vom 25.09.2013, II R 17/12, BStBl. II 2014, S. 268
BFH, Beschluss vom 17.03.2006, II B 157/05, BFH/NV 2006, S. 1341
BFH, Urteil vom 27.04.2005, II R 61/03, BStBl. II 2005, S. 649
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