BFH: Minderung der Bemessungsgrundlage für die GrESt bei Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch Veräußerer

Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücks dazu, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer.

Sachverhalt

Im Streitfall schlossen der Kläger und eine AG einen Vertrag über die Veräußerung eines Grundstücks, in dem sich die AG als Veräußerin dazu verpflichtete, dem Kläger die – zunächst von ihm zu tragenden – Anschaffungsnebenkosten einschließlich der Grunderwerbsteuer zu erstatten. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten – die oben genannten Nebenkosten enthaltenden – Kaufpreises fest.

Nachdem dem Kläger von der AG vertragsgemäß die gesamten Erwerbsnebenkosten erstattet wurden, beantragte er, die Grunderwerbsteuer herabzusetzen. Dies lehnten sowohl das Finanzamt als auch das FG ab.

Entscheidung

Das FG hat – abgesehen von der dem Kläger zu erstattenden Grunderwerbsteuer – zu Unrecht angenommen, dass sich die Verpflichtung der AG, dem Kläger die Nebenkosten zu erstatten, nicht auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auswirkt.

Bei einem der Grunderwerbsteuer unterliegenden Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung gilt dabei der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die üblicherweise vom Käufer getragenen Erwerbsnebenkosten rechnen nicht zur Gegenleistung, weil der Käufer sie nicht dem Verkäufer, sondern Dritten schuldet.

Verpflichtet sich der Grundstücksverkäufer außer zur Grundstückübereignung zu weiteren Leistungen, ist für die Frage, inwieweit die Gegenleistung des Erwerbers Entgelt für den Grundstückserwerb darstellt, vom grunderwerbsteuerlichen Grundstücksbegriff (§ 2 GrEStG) auszugehen. Geldforderungen oder andere Vermögenspositionen fallen nicht unter diesen Grundstücksbegriff, so dass der Aufwand für ihren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt (vgl. BFH-Urteil vom 09.10.1991). Wenn Gegenstand eines Erwerbs unter Vereinbarung einer Gesamtgegenleistung ein Grundstück und eine Geldforderung ist, ist für die Bemessung der Grunderwerbsteuer die Geldforderung von der vereinbarten Gesamtgegenleistung abzuziehen (vgl. BFH-Urteil vom 09.10.1991).

Unter Anwendung dieser Grundsätze ist im Streitfall die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die im Kaufvertrag genannten Erwerbsnebenkosten, die die AG dem Kläger erstatten musste und erstattet hat, mit Ausnahme der von der AG zu übernehmenden Grunderwerbsteuer zu vermindern. Die Grunderwerbsteuer wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Die Verpflichtung des Veräußerers zur Erstattung der Grunderwerbsteuer wirkt sich daher nicht auf die Bemessungsgrundlage aus.

Betroffene Normen
§ 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 und Abs. 3 GrEStG
Streitjahr 2005 

Vorinstanz
Sächsisches Finanzgericht, Urteil vom 25.05.2011, 4 K 205/07, DStR/E 2012, S. 1275

Fundstelle
BFH, Urteil vom 17.04.2013, II R 1/12

Weitere Fundstellen
BFH, Urteil vom 09.10.1991, II R 20/89, BStBl II 1992, S. 152